Zakup mieszkania, które znajduje się dopiero w trakcie budowy budzi wśród potencjalnych klientów pewne zaniepokojenie. Obawiają się oni zwykle następstw możliwej upadłości firmy deweloperskiej oraz straty wszystkich wpłaconych środków, szans na uzyskanie lokalu, a jednocześnie konieczności spłaty zaciągniętego kredytu. W rzeczywistości istnieje jednak sporo regulacji, które zabezpieczają interesy nabywców.
Jak są zabezpieczone interesy klientów dewelopera?
Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się zwykle z dużym wydatkiem oraz koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego, który pozwoli na przekazywanie kolejnych kwot w miarę postępu robót. Specyfika branży związanej z budową mieszkań jest jednak taka, że znaczna część lokali jest sprzedawana jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji lub na jej wczesnych etapach. Z tego powodu, w chwili podpisywania umowy prace nie są jeszcze zbyt zaawansowane, a część nabywców ma poczucie, że kupuje wyłącznie przysłowiową dziurę w ziemi. To wrażenie potęguje jeszcze fakt, że czas oczekiwania na ukończenie domu i oddanie mieszkań osobom nieznającym się na budownictwie bardzo się dłuży. Choć obawy klientów są w pełni zrozumiałe, to obowiązujące przepisy, w tym tzw. ustawa deweloperska dobrze zabezpieczają ich interesy. Klienci są chronieni na każdym etapie realizacji inwestycji od zawarcia umowy aż po wręczenie kluczy i przeniesienie własności. Po ostatnich zmianach przepisów problemem nie jest nawet upadłość dewelopera – wyjaśnia przedstawicielka firmy EKOBUD, która prowadzi działalność deweloperską.
Ustawa deweloperska ma wiele zabezpieczeń, które mają zwiększać ochronę kupujących. Do nich należy konieczność zawierania tzw. umowy deweloperskiej. Jest ona podpisywana w formie aktu notarialnego i musi zawierać wszystkie przewidziane w ustawie elementy. Jest to szczegółowe przedstawienie wszystkich parametrów wznoszonego obiektu i samego mieszkania. Wśród informacji muszą się znaleźć m.in. harmonogram realizacji poszczególnych etapów czy termin podpisania ostatecznej umowy własności lokali. Ważną cechą umowy deweloperskiej jest to, że nie może być łatwo rozwiązana. Deweloper może ją wypowiedzieć tylko w określonych warunkach – wówczas, gdy klient spóźnia się z przekazaniem we wskazanym w umowie terminie płatności, jednak dopiero po upływie dodatkowego przynajmniej 30-dniowego terminu i pod warunkiem, że nie jest to związane z działaniem siły wyższej.
Instrumentem, który ma chronić nabywcę jest też specjalny mechanizm rachunku powierniczego. Ma on zapewnić możliwość odzyskania przez nabywców pieniędzy, mimo kłopotów finansowych dewelopera. Na rachunek tego rodzaju są przekazywane wszystkie wpłaty dokonywane przez nabywców. Jego konstrukcja prawna powoduje, że deweloper może korzystać ze zgromadzonych środków tylko w ściśle określonych celach związanych z wykonaniem inwestycji albo dopiero po jej zakończeniu. Z pierwszą sytuacją mamy do czynienia w przypadku tzw. rachunku otwartego. Deweloper może wówczas wykorzystywać środki klientów do prowadzenia budowy, co korzystnie wpływa na poziom kosztów. Przy drugiej możliwości – rachunku zamkniętego – pieniądze są zablokowane aż do ukończenia inwestycji, deweloper musi jednak zamrozić znaczny kapitał potrzebny do sfinansowania prac lub posiłkować się kredytem, co oznacza wyższe koszty, a zatem i droższe mieszkanie.
Jak wygląda postępowanie w przypadku upadłości dewelopera?
Do niedawna jednym z większych zagrożeń dla klientów podpisujących umowę z deweloperem była jego upadłość. W takim przypadku nabywcy mieszkań stawali się wierzycielami firmy na takich samych zasadach jak inne podmioty – wykonawcy, dostawcy materiałów budowlanych czy banki. Jednocześnie środki przekazywane wcześniej deweloperowi, a także sam choćby częściowo ukończony budynek oraz działka, na której się znajduje wchodziły do masy upadłościowej i służyły do zaspokojenia roszczeń wszystkich wierzycieli. W takiej sytuacji klienci byli zwykle na przegranej pozycji, a nawet jeśli odzyskiwali część środków to wymagało to długiej batalii prawnej.
Wprowadzenie ustawy deweloperskiej bardzo zmieniło sytuację. Chodzi tu zarówno o fakt, że środki na rachunku powierniczym nie stają się własnością dewelopera, a zatem nie mogą być zajęte na poczet jego zobowiązań, jak i o to, że zupełnie inaczej uregulowano kwestię postępowań upadłościowych firm deweloperskich. W przypadku, gdy firma budująca mieszkania znajdzie się w kłopotach finansowych przepisy przewidują cztery możliwości – kontynuowanie budowy przez syndyka, przejęcie budowy przez nabywców, postępowanie układowe zawierane w celu kontynuowania budowy albo likwidacja inwestycji i wypłata środków pieniężnych.
Kontynuowanie inwestycji przez syndyka zarządzającego masą upadłościową wymaga uzyskania zgody sędziego zajmującego się sprawą i jest udzielana wówczas, gdy przedsięwzięcie jest uzasadnione ekonomicznie. Takie rozwiązanie oznacza jednak brak możliwości wycofania się z umowy deweloperskiej, a także brak skutków sprzedaży egzekucyjnej, co oznacza, że ostatecznie uzyskany lokal może mieć obciążoną hipotekę. Inną opcją jest przejęcie budowy i kontynuowanie jej przez inną firmę. W takim przypadku nowy deweloper „wchodzi” w rolę upadłego. W tym przypadku również nie można jednak liczyć na czystą hipotekę przy przekazywaniu własności lokalu. Kontynuacja inwestycji jest też możliwa w efekcie postępowania układowego. Nabywcy reprezentujący przynajmniej 1/5 ogółu klientów mogą zgłosić propozycje, które umożliwią doprowadzenie budowy do końca. Może to być np. oferta wniesienia dopłat czy określenie innych warunków realizacji. Opcją jest także zaprzestanie prowadzenia inwestycji. W takim przypadku klientom wypłacane są środki z rachunków powierniczych zamkniętych. Część pieniędzy odzyskują też nabywcy wpłacający środki na rachunki otwarte. Po sprzedaniu nieruchomości ich roszczenia finansowe są zaspokajane z pozyskanych środków razem z innymi wierzycielami.